住宅大改造:都市更新好家在

都市更新到底是美夢?居住品質變好、安全性提高;
還是惡夢?遮風避雨的家被拆,都更時程一拖好幾年,有家歸不得....

夢的背後制度真相到底為何?下面就讓我們一起來為大家解夢吧!

住宅大改造:都市更新好家在

英國倫敦最美的車站—聖潘克斯車站、日本的「表玄關」—東京車站,不論是轉乘洽公、觀光休憩、採購血拚、朋友聚餐都能滿足來自四面八方旅客的需求。而這兩座百年車站又是如何走過時代演變,跟上都市發展的腳步,與現代建築融合,答案是一個又一個的都市更新計畫。

在台灣,像是新北市的三峽老街、宜蘭車站南側的幾米公園等著名的觀光景點,也都是經由都市更新計畫改造而成的。但都市更新不是只與車站、老街、歷史建物的改造有關,而我們所居住的老舊房屋、不合時宜的公共設施等,其實也與我們的居住的安全、生活環境品質的提升息息相關。

因此,我們期待:未來可以透過制度的改革,或精進執行的步驟,改善台灣已邁入老化的城市建築與機能,擺脫危樓老屋的安全威脅,提升居住品質,活化城市機能,進而促進都市轉型。

什麼是都市更新

什麼是都市更新


都市土地占全國土地比例僅13%,但全國卻有80%的人口集中生活在都市裡,如何有效率地使用每一寸土地是都市興衰的關鍵,有關都市生活的經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施,都需要長遠合理規劃發展,這就是所謂的「都市計畫」。

都市更新則是都市計畫的一種開發手段,針對已有安全之虞或不符合都市未來發展的區域(例如建築老化),進行,目的是促進都市土地有計畫的利用,整體改善空間環境與復甦都市機能,增進居民的公共利益,促使城市轉型與提升生活品質。

政府

對「政府」的影響

政府透過容積獎勵與租稅優惠等方式,鼓勵私人土地提供人行步道、開放空間,加速推動都更,以改善城市環境、復甦都市機能、

屋 主

對「屋主」的影響

透過都市更新,屋主可獲得較安全、美觀的居住環境,財產價值亦可能提升,或可享有不動產相關的租稅優惠。

一般民眾

對「一般民眾」的影響

都更後,住屋周圍環境改善,臨近的居民除可免於危樓的安全威脅、周遭的綠地與人行道亦有可能因此而增加,且因都更改善區域生活機能,進而帶動地區發展,商業活動增加,就如三峽老街。

都市更新規模可能小至數棟建物基地、大到整個社區、甚至因應整個都市的經濟與產業發展策略計畫,所需的環境重新規劃與公共設施興建,都包含在內。
基於規模及其條件,會延伸出不同需求。


都市更新有幾種?

一般大眾對於都更的想像大多停留在建築物改建,但事實上都市更新在更新面積劃定、程序、公共設施的改進上,都有一定的標準,單棟小面積的建物改建,其實並非屬於都市更新的範疇。

都市現況

都市現況

台灣有8成的人生活在13%的土地上

台灣約有79.8%的人居住在都市計畫區之中,而都市卻只佔全國土地總面積的13%,都市地區平均人口密度為3,884人/平方公里,也就是一座大安森林公園裡面大概住了335戶人家(1,007人)。

大量的人口擠在相對有限的土地裡,代表我們對於都市的空間使用需求非常高,因此如何有效率地使用,更顯重要。


台灣有8成的人生活在13%的土地上

除了為配合都市建設所做的都市更新外,都市更新尚有老屋再造功能,這不僅可改善市容,更有安全考量。根據內政部統計,截至2015年底,六都共有42%的房屋屋齡超過30年。

同時,在1999年921地震後,政府便提高了房屋耐震標準,因此許多1999年以前建的房屋,已不符合現在的建築安全標準。依照內政部推估,若依公有建築物的耐震評估經驗,約有40%的老舊建築物需補強或重建,也就是全國約有34萬戶有安全上之疑慮。


區域發展不均的都更進度

我國的都市更新案件多集中在雙北,自1998年起六都的都更案件中,台北市就佔了74%、新北市佔了15%。

雖然台北市老屋比例確實相對高(64%),但其餘五都的老屋數量也不少,不能忽視其需求。


都更流程

都更流程

都市更新可分為四個階段:「事業概要」、「事業計畫」、「權利變換或協議合建」、「執行」。

都市更新可分為四個階段:「事業概要」、「事業計畫」、「權利變換或協議合建」、「執行」。

確定更新單元之範圍,以及未來發展方向與原則。
此階段須注意:

  1. 你家是否被納入更新單元?。

  2. 原則由所有權人申請,可以先確認未來更新案預定的實施者【註1】、更新單元範圍及初步規劃內容。

  3. 舉辦公聽會。

  4. 需取得1/10以上同意書【註2】

    註1 ─ 實施者:實施都市更新的機關、機構或團體。
    若是公辦都更,實施者可能是政府、或經公開評選委託的事業機構、其他機關(構);若是民辦都更,實施者可以是地主及合法建物所有權人自組並經主管機關核准立案的更新團體,也可以委託專業機構,如建設公司、都更公司土地開發公司、信託公司。

    註2 ─ 取得1/10以上同意書:私有土地及私有合法建築物所有權人,以及土地總面積及合法建築物總樓地板面積,皆須超過1/10同意。(依大法官釋字第709號解釋該同意比例違憲,正在研議修法提高同意比例)

都市更新案件的整體執行計畫,舉凡建築設計、拆遷安置計畫、容積獎勵、財務計劃、實施方式、實施進度、有關費用分擔等皆包含在內。
此階段須注意:

  1. 規劃設計是否合理、具有公益性及必要性。

  2. 確認容積獎勵有多少。

  3. 有疑義時,可以在公開展覽、公聽會、聽證時,用口頭或書面的方式提出,以確保自身權益。

  4. 拆遷安置計畫(房子重建期間原住戶的去處問題)。

  5. 需要取得地主及合法建築物所有權人同意,同意比例如下表。

    取得地主及合法建築物所有權人同意比例

    註1 ─ 政府劃定的更新地區:
    縣市政府可依,將一定範圍的區域劃定為「更新地區」,是都市更新的重點策略地區。

決定都更後,重建後的土地與建物如何分配。
此階段須注意:

  1. 確認需的金額、土地及建物。

  2. 確認公開抽籤作業方式。

  3. 確認更新後土地及建築物分配面積及位置。

  4. 同意「事業計畫」=同意「權利變換計畫」?
    因權利變換計畫書有時會與事業計畫併同送審,需特別注意,在不確定權利變換方式前,持有人若簽下事業計畫同意書,則後續僅可以依據未來的分配方式,選擇領現金或分房(地)。

    事實上,在事業計畫審核通過前,實際的容積獎勵是不確定的。而權利變換計畫又隨容積獎勵的多寡而變動,若與實施者在事前簽訂「私約」,最好加註「從優認定」,避免因審核後的變化,選擇受限、權利受損。

  5. 不一定是一坪換一坪!都更並非毫無成本!

    「權利變換」的「折價抵付」是一種等值交換的概念。


    如果以權利變換的方式進行都更,分配方式是更新後的總價值扣掉共同負擔,再依照地主擁有更新前未開發價值佔總地基價值的比例,進行分配。簡單地說地主其實是用更新後房地價值支付了實施者執行都更計畫的成本,也就是法律上所謂的「折價抵付」。

    都更後可分配價值
    若實際分配的土地及建物價值高於應可分配價值,則須繳納差價給實施者;反之,其低於應可分配價值者,實施者應發還差價。

Q:假設王老先生有塊地價值一百萬元,在更新後到底可以分配到多少價值的土地呢?

所有地主皆同意都更,且私下協議分配方式的另一種都更方式。
此階段須注意:

  1. 原則上必須要獲得百分之百的地主同意才能進行,但也有例外,如獲得80%的地主同意,其餘以權利變換方式處理。這種方式較容易發生爭議。

  2. 更新後的產權分配是依照地主和實施者簽訂的合建契約內容,也就是俗稱的「私契」,公平與否,政府不會介入審查。

  3. 協議合建,土地目前增值稅(未修法前)無法獲得租稅減免。

【協議合建和權利變換的差別】
核心差異在於更新前後的產權價值認定。協議合建完全是雙方自由議定,雙方只要有共識,可不經由估價程序;權利變換則必須經由估價程序來評估土地價值,再以此作為更新後產權分配的依據。

走完上述程序,都市更新開始執行。
此階段須注意:

  1. 若是都更案屬重建,權利變換範圍內應拆除的土地改良物在實施者公告30日之內需遷移。

  2. 反對戶:由於都更案是採多數決而非共識決,如果最後仍有住戶堅持不肯遷移,可能會面臨強制拆遷的窘境。這也是目前都更最大的爭議與僵局!

問題與建議

問題與建議

行政(審議)程序冗長:

完成時間遙遙無期:
從劃定都更單元到計畫執行,未明訂各階段完成期限,計畫通過和執行完成時間遙遙無期。

【建議】明訂時限


應針對各流程、審議作業明訂明確作業時間。


危險建物都更緩不濟急:
有立即都更需求者(例如危險建物),程序若過於冗長,實在緩不濟急。

【建議】簡化流程


針對全體同意、無爭議者、有安全疑慮者,設計其適用之簡易流程與標準。


獎勵標準不明確:

審議前,實施者無法知道確切的容積獎勵,預估和結果易有落差,導致前期整合不易、後期紛爭不斷、實施成本(資金、時間)大幅增加。

【建議】明訂獎勵內容


明訂獎勵標準:
對於稅賦減免、容積獎勵之標準條件、項目及額度等,須明確訂定。

去除人為因素:
初期即可明確計算,去除審議過程中的人為操控因素,將模糊空間降至最低。

欠缺專業資訊及協助:

都更過程中,相關專業資訊,如財務、估價、建築設計與建造等,地主缺乏可信任管道諮詢或求助。

【建議】建立專業單位可供諮詢與協助


提供民眾專業諮詢與協助:建立一個可信任的公正單位,供民眾諮詢各項問題,並提供或媒合各項專業的協助管道。


資金籌措不易:

都更需要大筆的實施經費,但受於銀行放款限制,以及無相對的信用保證,無法取得足夠資金。

【建議】協助籌措資金


建立都更專門的融資管道,並提供信用保證,協助實施者籌措都更經費。


權利分配不透明:

地主對於都更過程中,實施者所需付出的成本及分配資訊皆不透明,導致過程中各方猜忌、紛爭不斷。

【建議】公開財務報表


整個都更過程的財務收支,皆須公開透明,供參與者可隨時掌控成本支出與分配狀況。


地主與實施者財產權可能受損:

反對戶:
反對戶對於實施者所提之都市更新事業計畫未有共識,可能會使反對戶財產權受損。

同意戶:
都更計畫因反對戶遲遲無法執行,使同意戶因等待都更的時間、財產成本增加,權益受損。

【建議】建立申訴流程與管道


提供不願都更的反對戶,或有爭議時的申訴救濟管道。


欠缺救濟管道:

反對戶或都更過程中有爭議者,無管道自行救濟和申訴,使之求助無門。

【建議】建立第三方公正單位協調機制


難有共識時,應由第三方公正單位的介入與協調,協助釐清問題、溝通需求,解決紛爭。


結 論


因為都市更新與個人財產權密不可分的關係,產生諸多公說公有理,婆說婆有理的紛爭。但當城市逐漸老化,公共安全與城市機能轉型的需求增加,都市更新的迫切性大為提升,勢必會和個人財產權有所衝突,應如何權衡,並扭轉大眾對都市更新僅是建築物改建的刻板印象,考驗著政府和社會的智慧。

未來,台灣各城市機能、建物老化的地區,如台中火車站、台北南機場整宅等地,是否有可能透過都市更新,內部擺脫危樓老屋的安全威脅,提升居住品質,解決高齡化無障礙空間的問題;外部,改善環境,建構完善公共空間,活化城市機能,進而促進都市轉型。端看政府是否有健全都市更新制度的決心。