改革內容
此次通過的「房地合一」到底是啥? 到底是誰適用? 課稅方式又和從前有何不一樣?
修正稅制
此次修訂的稅制,只針對不動產「交易所得稅」(房地產相關稅有三大類) ,也就是當出售房地產有賺錢時,才需要繳稅給政府。由於稅基採用「房地合一」的計算方式,一般簡稱「房地合一稅」。
適用對象
在105年1月1日後,因出售房屋而獲利者。
※請注意:105年1月1日前取得房屋且持有超過兩年,則用舊制。
稅制改變重點
﹝稅基-課稅基礎﹞
(舊) |
(舊) |
﹝課稅方式﹞
(舊) |
﹝免稅額﹞
(舊) |
適用稅率
以持有時間 決定課徵稅率
﹝境內居住者﹞
持有一年以內 | 稅率 45% |
持有兩年以內超過一年 | 稅率 35% |
持有十年以內超過兩年 | 稅率 20% |
持有超過十年 | 稅率 15% |
※自住滿6年,出售超過免稅額(400萬)者:稅率10%
※調職、非自願離職或其他非自願性因素,以及與營利事業合建於二年內出售者:稅率20%
﹝非境內居住者﹞
持有一年以內 | 稅率 45% |
持有超過一年 | 稅率 35% |
※什麼是境內居住者與非境內居住者?
境內居住者是指符合下列條件之ㄧ者:
(1)在中華民國境內有住所,並經常居住中華民國境內者。
(2)在中華民國境內無住所,而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。
不符合上述兩項條件者,則屬「非境內居住者」。
如何計算?
賣房子有獲利就要繳交所得稅
﹝先來計算你的獲利金額(稅基) ﹞
※計算交易所得稅時,若符合自用住宅相關條件者,獲利金額可扣除400萬免稅額。
賣價-成本(買價)-相關費用-土增稅漲價數額 = 獲利金額(稅基) |
﹝交易所得稅計算 ﹞
獲利金額(稅基) x 稅率 = 交易所得稅 |
相關費用是指?
- 原則上按實際費用認定,例如: 出售房屋及土地支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等;但以下項目不得減除:使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,屬使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減除。
- 改良土地已支付之全部費用(包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額),亦可減除。
- 未能提出相關費用者,按成交價5%設算。
土增稅漲價數額是甚麼?
因為受限於土增稅在此次修正中並無更改,賣房仍須繳納土地增值稅,避免重複課徵,土地漲價數額就直接扣除。
自用住宅400萬免稅額資格是什麼?
個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。6年內以一次為限。
Q&A
每人賣房子的情況百百種,看完改革內容還是不太了解嗎? 我們一起來看看些例子吧!
如何知道是要用新制或舊制?
只有房地合一上路前(105.1.1)買房且售出時持有滿2年,依照舊制,其餘皆為新制。
103.1.1前取得房子,要賣的時候都適用舊制。
但在103.1.2到105.1.1之間取得房子:若持有時間超過兩年就適用舊制,但未持有兩年就出售即採用新制。
※舊制稅基須查詢各地方當年度的房屋評定現值,計算出要課的所得稅額,再併入當年度個人綜所稅課徵。
合建分屋,又怎麼算?
我家跟建商合建,房子蓋好後我將拿到的新房立即出售,會繳很重的所得稅嗎?
(1)出售時,若土地在104年12月31日以前取得並持有超過2年,土地交易所得仍按舊制;房屋交易所得適用新制,且房屋持有期間以土地持有期間為準,適用長期優惠稅率。
若持有2年內(土地取得之日起算)出售,則稅率為20%。
(2)若土地在105年1月1日以後取得,則適用新制,持有期間得以土地持有期間計算稅率。
買房子自己住,要換大一點的...會要繳很多稅嗎?
小明夫妻決定把半年前(104年1月)以600萬買的自住小套房換成較大的公寓,經估價可賣800萬。但房地合一稅通過了,如果在105年賣掉這間小套房,會要多繳很多的稅嗎?
(1)小明研究了一下,簡單來說,這賣房子的所得稅,就是買賣房子中間「賺得的價差」要課稅,小套房賣價800萬-買價600萬=200萬,其中又可扣掉仲介費、清潔費、搬運費等相關費用約40萬左右,再扣掉土增稅漲價數額大約2萬,也就是說小明因賣房子獲利158萬,乘上35%的稅率(持有1至2年)後,需繳55.3萬的稅金。
(2)但小明若在2年內再買一間房子,已經被課的所得稅,可以辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅) 。另外,土增稅也可以重購退稅。
(3)若小明幾年後因生了小孩又要換更大的房子,那麼只要房子自住滿6年,交易獲利在扣除成本和相關費用後,還可享有400萬的免稅額,超過部分以10%稅率計算的自住戶獨享優惠唷!
小明覺得這個房地合一所得稅,確實有保障到自住需求,持有時間愈久,換房並不會加重經濟負擔。
繼承遺產或受贈房產,出售換現金要繳稅?
繼承老爸當年花了2000萬買的一間房子,想要賣掉換現金,會被當成投資客嗎?要繳所得稅嗎?稅率是多少?如何計算?
首先,定先確你是否適用新制,若適用,則合併計算你與老爸的共同持有時間,就可以用較優惠的稅率,不用擔心會被當成投資客課高稅率。出售繼承房屋認定函釋
再來查查,當年繼承老爸房子申報遺產稅時的房屋評定現值及土地公告現值,按照出售當年度的消費者物價指數調整後,計算出取得成本。
接下來,若你符合自用住宅之規定,也繼續作自用住宅使用超過6年,即可適用自用住宅之免稅額優惠。然後,計算方法都一樣,這次所得稅修訂有替繼承者想哦~
稅制改革成果
「房地合一」不動產交易所得稅,是合理的稅制嗎?
本次三讀通過的「所得稅法」,調整了不動產交易所得稅長期的不合理之處,其中最重要的三項分別是,房地合一、實價課稅、分離課稅。
房地合一
房地交易不再依照房屋評定現值課徵交易所得稅,將房地合併課稅。
詳見「房地合一」到底是什麼?
實價課稅
課稅稅基以實際獲利,為計算基礎。
分離課稅
個人出售房地產扣除相關成本及費用後,依照持有時間規定的稅率課稅,不併入綜合所得稅總額。避免因房屋買賣,墊高當年度所得而被課重稅。
以上三個重要的改變,與國際上不動產課徵交易所得稅的方法接近,也較為符合實際狀況,確實改善了原本不合理的地方。
爭議
本次改革,在「日出條款」與「免稅額」上,是引發各方勢力論戰的兩大爭議:
日出條款:
105年1月1日實施,在此日期之前的出售所得,原則上不適用新制,即所謂的「日出條款」。由於房地合一的所得稅改革,最主要的目的是為了房地產稅制合理化;但不動產的取得成本是計算所得的重要因素,房地合一到底是該全面實施?或是從實價登錄(2012)當年開始適用?在各方角力後,財政部以「影響性最小」而採用未來時間做為實施日期,確實減少影響層面,同時也給投機及短期持有者一個退場的機會。
免稅額:
此次改革對於自用住宅出售,扣除相關成本費用後,獲利超過400萬的部份,才會課徵10%稅率。雖然「保障自住」是各方共識,但基於「有所得就要繳稅」的原則,出售不動產有所得,卻有400萬免稅額,相較於其他類型所得,實有討論空間。
未盡之事
本次房地合一交易所得稅的修法,是房地產稅制改革的一大里程碑,但在台灣不動產稅制改革的拼圖,仍有諸多需要努力的地方。
農地農舍交易所得納入課稅範圍。
土地增值稅:
土地增值稅依照土地公告現值課稅,導致即便賠錢賣,仍要繳交土地增值稅的怪象,此可藉由實價課稅改善。
配套措施:
建立專業估價師,搭配電腦輔助大量估價,以確認成本認定制度;出租住宅稅率優惠,以避免租金轉嫁等。
房地產持有稅:
課稅稅基也須房地合併計算,並逐步調整接近市價,並保障自用住宅。